开发商以业主未缴纳高额物业费为由拒绝交付房屋,业主应当如何维权?

发布人:管理员    发布时间:2022-04-06    浏览次数:
一、案情简介
王某向合肥某房地产公司购买了房屋一套,同时与小区物业公司签订《物业服务合同》与物业《增值服务协议》,增值服务内容包含代订牛奶、介绍保姆、代叫出租车、行李搬运、天气预报等物业服务事项,物业费高达3元/平方米。王某缴纳全部购房款后,到达双方约定的交房期限,王某来到房地产公司收房时,却被物业告知要预先缴纳一年的物业费,后王某不愿缴纳,房屋迟迟不能实现交付。
二、律师分析
一、房地产公司可否以业主缴纳物业费作为办理交房手续的前提条件?
因物业费缴纳属于物业服务合同关系,房屋交付属于房屋买卖合同关系,二者是不同的法律关系,若业主与房地产公司未在房屋买卖合同中明确约定将缴纳物业费作为交房的前提条件,房地产公司在办理交房手续或委托物业公司交房时不得强制要求业主预先缴纳物业费。本案王某应当收集相应证据证明房地产公司或物业公司明确以王某未缴纳物业费为由而拒绝交付房屋,继而根据合同约定追究房地产公司逾期交房的违约责任。
二、房屋逾期交付期间的物业费业主是否有义务缴纳?
根据《物业管理条例》第四十一条规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费应由建设单位交纳”。本案房屋由于房地产公司的原因尚未交付给王某,王某有权拒绝支付房屋逾期交付期间产生的物业费。
三、业主能否主张撤销或解除物业《增值服务协议》?
(一)业主主张撤销权:本案订牛奶、介绍保姆、代叫出租车、行李搬运、天气预报等增值服务绝大多数都是针对个人的服务,而非公共服务,且很多增值服务项目对普通业主来说不需要使用或使用频率极低,但物业公司却采用类似为小区提供公共服务的物业服务收费方式收取增值服务费,即由全体业主按其拥有物业的建筑面积每月均摊缴纳,且其缴费标准远高于该小区的物业服务费的标准。即便物业公司所提供的增值服务真实存在,其在日常生活当中给每户业主提供次数寥寥,明显与其高收费不匹配,权利义务失衡,确有显失公平之处。但王某主张以《增值服务协议》显失公平为由主张撤销,需要自其知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。逾期不行使的,撤销权消灭。
(二)业主主张解除权:本案物业《增值服务协议》确定的服务内容并非物业管理区域必需的公共服务项目,而是为了满足小区业主对高品质物业服务的需求,增值物业服务不同于一般物业服务,其实质是委托服务,业主是否需要增值物业服务、需要的频次、种类均有所不同,物业服务企业不能强迫业主购买增值物业服务。本案根据《增值服务协议》属于委托合同的法律性质,王某有权随时主张解除物业《增值服务协议》。
三、律师意见
在房屋买卖过程当中,开发商、物业服务企业往往处于强势主体一方,购房业主在房屋买卖的过程当中,当自己的权利受到侵害时,应及时了解相应的法律知识,运用法律武器维护自己的合法权益。