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发布人：管理员 发布时间：2022-10-21 浏览次数：
某物业公司在向商铺业主收取物业费时，业主认为物业公司与房地产开发商签订的前期物业服务合同没有经过招投标程序，没有向业主明示临时管理规约，故该物业合同对其没有约束力，拒不交纳物业费。法院经审理查明，本案案涉小区的开发商与某物业公司签订的物业服务合同系前期物业服务合同，业主辩驳的上述理由并不违反法律、法规的强制性规定，故该前期物业服务合同有效，且某物业公司入驻该小区后进行了物业管理，业主受前期物业服务合同的约束，法院判决业主支付物业费。
律师说法：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
案例二
王某认为其房屋未装修入住，其未享受相关物业服务，拒不交纳物业费，物业公司将王某诉至法院。法院经审理认为，商品房自业主接房开始，建设单位与物业服务企业签订的《前期物业合同》对全体业主具有约束力，业主不得以没有接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费，判决王某支付物业费。
律师说法：根据《民法典》第九百四十四条之规定，业主应该按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
案例三
张某认为业主自行与物业公司签订的物业管理合同无效，拒不交纳五年物业费，物业公司将张某诉至法院，请求张某支付物业费、滞纳金。法院经审理认为，该案所涉物业管理合同经该小区一半以上面积业主和过半数业主签字共同选聘物业公司为其服务，符合《物业管理条例》的规定，该合同签订程序上的瑕疵并不影响合同的效力，该小区所有业主受该合同的约束，判决张某支付物业费及相应的滞纳金。
律师说法：根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意可以选聘和解聘物业服务企业，业主大会的决定，对业主具有约束力。
案例四
李某认为物业服务公司的服务质量差，拒不交纳物业费，物业公司诉至法院请求其支付物业费及滞纳金。法院经审理认为，物业服务合同是物业公司向业主提供服务，业主向物业服务公司交纳物业费的契约，物业费的收取正是用于保障物业共用部分、共用设施的日常运行维护、清洁卫生等项目开支。李某作为小区业主享受了物业服务，应当及时、足额交纳物业费。物业服务公司在履行合同过程中，确实存在服务不到位行为，一定程度上影响了业主的生活质量，但物业公司并非完全不履行合同义务，综合考虑小区物业服务情况及双方的违约程度，促成双方在物业费数额减免10%的基础上达成调解。
法官说法：对于物业服务公司所提供的服务，如果确实存在管理不到位的重大瑕疵，经综合考虑该行为影响，法院会酌情对物业费进行减免，但业主因物业管理公司在管理服务过程中存在瑕疵为由提出先履行抗辩权而拒交物业费的，人民法院不予支持。
律师寄语：
物业服务合同纠纷中双方的矛盾主要为物业费缴纳问题，且一般并非因为物业费用高低产生，更多的是因为业主认为物业服务不够完善、小区管理混乱等导致业主拒绝缴纳。因此，对于物业服务企业来说，要加强管理，提升服务质量，改善小区环境，接受采纳业主对小区管理的合理意见，使业主从内心认同物业公司的服务，减少双方的矛盾。对于业主来说，不要错误认为，对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用、躲避法院的审理等消极方式应对，因为单方面拒交物业费也是构成违约的，且若业主动辄以物业服务企业存在瑕疵为由拒缴物业费，则物业管理企业将难以正常运营，最终陷入恶性循环，造成全体业主的利益损害。总之，小区整体环境的维护，需要物业公司与全体业主加强沟通、相互配合、共同努力。如果发生纠纷，也应当互相理解，采取正确的态度解决纠纷，共同维护和保障小区的安定与和谐。
律师寄语：
物业服务合同纠纷中双方的矛盾主要为物业费缴纳问题，且一般并非因为物业费用高低产生，更多的是因为业主认为物业服务不够完善、小区管理混乱等导致业主拒绝缴纳。因此，对于物业服务企业来说，要加强管理，提升服务质量，改善小区环境，接受采纳业主对小区管理的合理意见，使业主从内心认同物业公司的服务，减少双方的矛盾。对于业主来说，不要错误认为，对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用、躲避法院的审理等消极方式应对，因为单方面拒交物业费也是构成违约的，且若业主动辄以物业服务企业存在瑕疵为由拒缴物业费，则物业管理企业将难以正常运营，最终陷入恶性循环，造成全体业主的利益损害。总之，小区整体环境的维护，需要物业公司与全体业主加强沟通、相互配合、共同努力。如果发生纠纷，也应当互相理解，采取正确的态度解决纠纷，共同维护和保障小区的安定与和谐。
