房屋买卖合同

合肥二手房屋买卖过程中的阴阳合同效力如何? 纠纷如何处理

发布人:管理员    发布时间:2021-6-23    浏览次数:
二手房交易市场里,买卖双方为了避免少纳税款,阴阳合同并不少见。如果买卖双方日后发生纠纷,阴阳合同的效力如何?以哪一个合同为准?阴阳合同又会有哪些法律风险?​
一、律师说法​
1、阳合同中为避税而伪造的价格条款无效,但该无效不影响其他条款的效力;
2、阴阳合同产生冲突时,以双方真实意思表示的合同为准。
 
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二、典型案例
衣某房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书,案号:(2014)高民提字第129号。
(一)基本案情
2010年12月26日,经链家公司居间,高某(买受人)与衣某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,由高某购买衣某名下房屋,房屋成交价格318万元,定金10万元,拟贷款208万元。
2011年2月11日,高某与衣某就涉诉房屋网签合同房价款约定为80万元。经法院询问双方确认2010年12月26日签订的价款为318万元的买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示。
另查,涉诉房屋由筑家公司于2011年1月10日录入总金额318万元的买卖合同的网签信息后又撤回,2011年2月10日由链家公司以总金额80万元对涉诉房屋再次进行网签信息录入。
(二)法院认为
本案争议焦点为:在318万元合同履行过程中,为了避税,当事人以80万元低价网签,该行为是否导致318万元合同无效或解除。对此,高某与衣某于2010年12月26日签订的房价款为318万元的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,应为有效合同。合同履行过程中,当事人规避法律的行为并不影响本案房屋买卖合同的效力,现该合同已履行完毕,房屋已过户,故衣某请求解除合同,本院不予支持。
(三)裁判结果
318万元的合同有效,衣某请求解除合同,不予支持。
 
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三、律师点评
1、何谓房屋买卖中的“阴阳合同”?
所谓“阴阳合同”,是指当事人有意就同一事项订立两份以上内容不一样的合同,一份对内(阴合同),一份对外(阳合同)。
“阴阳合同”在建筑工程以及房屋买卖等领域较为常见。在房屋买卖交易中,对内的“阴合同”约定了双方成交的真实价格,对外的“阳合同”主要有三个用途,一是向房屋管理部门备案登记(俗称“网签”),二是向税务机关报税,三是向银行办理贷款或资金监管。故实践中有的买房人为了少交税款,卖房人为了促成交易,双方会签订阴阳合同来避免缴纳巨额税款。
2、利用阴阳合同避税,合同是否有效?
虽说签订合同当时双方都愿意用“阴阳合同”的形式避税,但是日后可能因为别的原因,一方想要终止交易时,阴阳合同往往会用来作为一个确认合同无效的理由。那么阴阳合同效力如何?又应该以哪一个合同为准呢?
对此,北京市高院的观点可以作为司法实践的参考。
(1)阳合同中的价格条款无效,该无效不影响其他条款的效力
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条规定,当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。
(2)阴阳合同产生冲突时,以双方真实意思表示的合同为准
北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十二条规定,当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
事实上,北京市高院的观点也和《合同法》的理念相一致,《合同法》第五十六条规定:“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”
四、扩展阅读
​1、签订阴阳房屋买卖合同有哪些风险?
虽然目前司法实践中,法院并不因阴阳合同逃税就确认阴合同无效,导致在实际房屋买卖交易中,签订“阴阳合同”的现象比较常见,但是签阴阳房屋买卖合同仍然还是存在一些风险的,我们对此作如下阐释:
(1)行政责任风险
根据《税收征收管理法》第六十三条的规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(2)刑事责任风险
根据《刑法》第二百零一条,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。
2、建筑工程领域中,应以“阳合同”为准
阴阳合同在建筑工程以及房屋买卖等领域较为常见。但需要注意的是,在建筑工程领域与房屋买卖领域里,司法实践中出现了截然相反的认定。在建筑工程领域里以经过备案的“阳合同”为准。例如《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定,当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。
 
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​相关法条
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
第四条 当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
第十二条 当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
《合同法》
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。