借名买房，房子到底是谁的？听听合肥律师怎么说
发布人：管理员 发布时间：2022-10-16 浏览次数：所谓“借名买房”，即是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以出名人名义买房，且房屋产权证上登记为出名人的不动产交易类型。随着各个城市的限购令不断出台，以及一些经济适用房的出现，“借名买房”也成为许多达不到住房购买条件的人的一种现实需求。而当借名人的限购条件消失之后，是否能够获得住房的所有权，也是“借名买房”者最关心的问题。
一、律师说法
根据借名原因不同，借名买房可以分类为借名购买政策性房和借名购买普通商品房。在司法实践中，一般商品房的借名买卖合同有效。经济适用房等社会公益性住房的借名买房因损害社会公共利益无效。
二、典型案例
案例一 借名购买商品房
（一）基本案情
2005年8月2日，王某（买受人）与出卖人签订《商品房买卖合同》，购买商品房，合同上的王某的签名由杨某代签。合同签订后，杨某以王某的名义支付了全部购房款，涉案房屋的公共维修基金、契税，并委托北京东方浩翔物业管理有限公司办理涉案房屋的所有权证。杨某以王某的名义于2005年12月6日办理了该房屋的入住手续，对房屋进行了装修并居住至今。2006年9月5日涉案房屋的房屋所有权证下发，房屋为201号，该房屋登记在王某名下，系按经济适用住房产权管理的房屋。该房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、所有权证等资料原件均由杨某持有。庭审中，杨某主张其与王某存在口头借名买房的关系，因其不是北京户口，无法购买涉案房屋，故其与王某协商借用王某的名义购买涉案房屋，其支付王某一万元作为报酬，约定五年之后待涉案房屋具备上市交易条件后再过户，因王某一直未回国，故双方一直未办理产权过户手续，2015年王某让其腾房，双方发生纠纷，故其诉至法院。
（二）法院认为
涉案房屋虽登记在王某名下，但房屋买卖合同由杨某代为签订，房款、契税、公共维修基金等均由杨某支付，房屋入住手续由杨某办理，房屋自交付后由杨某负责装修且一直由杨某居住使用，房屋在办理抵押贷款后，贷款均由杨某负责偿还，涉案房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、房屋所有权证、抵押贷款合同等手续原件均由杨某持有，双方虽未签订书面的借名买房协议，但杨某提交的上述证据能够形成完整的证据链，证明双方可能存在口头上的借名买房法律关系。对杨某关于双方存在事实上的借名买房的法律关系的主张，法院予以采信。
涉案房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋，并非经济适用住房，不属于政策性的保障性住房，故双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。杨某现具备在京购房资格，其要求王某配合其办理涉案房屋的解押手续并配合其将房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据。
（三）判决结果
王某配合杨某办理该房屋的产权变更手续，将该房屋变更登记至杨某名下。
案例二 借名购买经济适用房
（一）基本案情
2004年2月27日，郑某与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由郑某购买位于北京市昌平区东小口镇天通西苑X号的房屋一套，总价款为518737.5元。合同签订后，杨某、吴某支付了全部购房款，于房屋交付后对房屋进行了装修，并与肖某一起在该房屋内居住。杨某、吴某还支付了涉案房屋的按揭律师费1025元、契税7781元、印花税259元、证照费5元、综合地价款23874元、公共维修基金10375元、个人住房保险费504元、有线电视入网费300元、电梯运行维护费2208.24元、水泵运行维护费281.93元。
2005年1月6日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证（证号为：京房权证昌私移字第X号），登记的房屋所有权人为郑某，房屋性质为经济适用住房。后经郑某申请，北京市住房和城乡建设委员会于2009年8月21日向郑某补发了房屋所有权证（证号为：X京房权证昌字第X号）。
现郑某诉至法院，要求三被告返还住房。
（二）法院认为
经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋系经济适用住房，登记在原告名下，原告与三被告无书面约定，但是涉案房屋由被告杨某、吴某出资，且一直由三被告占有使用，购房票据及原始产权证书的持有人均为被告杨某，且被告杨某对借名购买经济适用房有合理解释，故应该认定原告与被告杨某之间存在口头的借名买房合同。该约定违反了国家相关政策的规定，应为无效。合同无效后，三被告应该腾退房屋，而被告杨某、吴某因购买涉案房屋所支出的购房款、按揭律师费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费等相关款项，原告应该返还。
（三）判决结果
杨某、吴某、肖某于郑某支付完上购房款与房屋增值补偿金款项后三十日内将位于北京市昌平区东小口镇天通西苑X号房屋腾退给郑某。
三、律师点评
（一）借名买房的效力分析
1、一般商品房的借名买房合同有效：从合同法的角度分析，“借名买房”协议实际上是一种包含了借名买房合同、借名登记合同的混合合同。实践中，只要这种合同是当事人之间的真实意思表示，合同内容不具有《合同法》第五十二条及其他法律规定的无效合同情形，法院通常都会承认这个协议有效。
2、经济适用房等社会公益性住房的借名买房因损害社会公共利益无效：“借名买房”合同涉及买卖的房屋为经济适用房时，由于经济适用房等政策房本身就是为了保障低收入群体的住房而设，具有极强的社会公益性，因此借名购买经济适用房等政策性房屋的行为实际上是对社会公共利益的侵犯。因此，绝大多数法院都认定借名购买经济适用房等政策性房屋的合同因为侵犯了社会公共利益，符合《合同法》第五十二条合同无效的情形，该“借名买房”合同无效。
（二）借名买房的合同形式要求
我们在此提醒，借名买房务必签订约定清晰的书面合同。
虽然实践中，例如本案，也存在仅口头约定“借名买房”，法院最终认可借名关系的情况。但这需要当事人提供房款实际支付人（按揭贷款还款人）、房屋实际使用权人、等一系列完整的证据链条，方才能够获得法院认可。而根据一些地方法院的规定（如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条第二款），当事人如果没有确切的书面借名买房约定，也无法像本文案例中所述，提供足够的证据形成证据链来证明双方有口头的借名买房约定，那么法院是有可能会最终认定双方是借贷关系的，即借钱给别人买房。倘若如此，借名人将无法取得房产所有权，而只能要求还款，现今房价普遍上涨，借名人将无法获得房价上涨利益，遭受重大损失。
四、风险提示
房屋实际所有人要注意的法律风险
（一）房屋实际所有人变更登记的障碍
通常“借名买房”的借名人都是因为不符合限购政策等身份原因无法用自己的名字进行不动产登记。那么，在这个身份限制消除之前，即使法院认可了“借名买房”合同的效力，将房屋的所有权判给了实际权利人，实际权利人很可能也无法实现不动产登记的变更，无法产生公示效力。
（二）房屋被他人名义持有时可能会产生的风险
实际生活中，由于限购政策对年限上的要求等原因，相当长的一段时间当中，房屋都登记在出名人的名下，若此时出名人用此房屋进行抵押或者出售，由于“借名买房”合同无法对抗善意第三人，将导致房屋实际权利人负债。这也需要双方在借名合同中进行详尽的违约约定，以预防出名人损害借名人的行为出现，以及出现该行为后，得以主张损害赔偿弥补损失。
五、相关法条
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
第十七条 登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。
一、律师说法
根据借名原因不同，借名买房可以分类为借名购买政策性房和借名购买普通商品房。在司法实践中，一般商品房的借名买卖合同有效。经济适用房等社会公益性住房的借名买房因损害社会公共利益无效。
案例一 借名购买商品房
（一）基本案情
2005年8月2日，王某（买受人）与出卖人签订《商品房买卖合同》，购买商品房，合同上的王某的签名由杨某代签。合同签订后，杨某以王某的名义支付了全部购房款，涉案房屋的公共维修基金、契税，并委托北京东方浩翔物业管理有限公司办理涉案房屋的所有权证。杨某以王某的名义于2005年12月6日办理了该房屋的入住手续，对房屋进行了装修并居住至今。2006年9月5日涉案房屋的房屋所有权证下发，房屋为201号，该房屋登记在王某名下，系按经济适用住房产权管理的房屋。该房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、所有权证等资料原件均由杨某持有。庭审中，杨某主张其与王某存在口头借名买房的关系，因其不是北京户口，无法购买涉案房屋，故其与王某协商借用王某的名义购买涉案房屋，其支付王某一万元作为报酬，约定五年之后待涉案房屋具备上市交易条件后再过户，因王某一直未回国，故双方一直未办理产权过户手续，2015年王某让其腾房，双方发生纠纷，故其诉至法院。
（二）法院认为
涉案房屋虽登记在王某名下，但房屋买卖合同由杨某代为签订，房款、契税、公共维修基金等均由杨某支付，房屋入住手续由杨某办理，房屋自交付后由杨某负责装修且一直由杨某居住使用，房屋在办理抵押贷款后，贷款均由杨某负责偿还，涉案房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、房屋所有权证、抵押贷款合同等手续原件均由杨某持有，双方虽未签订书面的借名买房协议，但杨某提交的上述证据能够形成完整的证据链，证明双方可能存在口头上的借名买房法律关系。对杨某关于双方存在事实上的借名买房的法律关系的主张，法院予以采信。
涉案房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋，并非经济适用住房，不属于政策性的保障性住房，故双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。杨某现具备在京购房资格，其要求王某配合其办理涉案房屋的解押手续并配合其将房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据。
（三）判决结果
王某配合杨某办理该房屋的产权变更手续，将该房屋变更登记至杨某名下。
案例二 借名购买经济适用房
（一）基本案情
2004年2月27日，郑某与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由郑某购买位于北京市昌平区东小口镇天通西苑X号的房屋一套，总价款为518737.5元。合同签订后，杨某、吴某支付了全部购房款，于房屋交付后对房屋进行了装修，并与肖某一起在该房屋内居住。杨某、吴某还支付了涉案房屋的按揭律师费1025元、契税7781元、印花税259元、证照费5元、综合地价款23874元、公共维修基金10375元、个人住房保险费504元、有线电视入网费300元、电梯运行维护费2208.24元、水泵运行维护费281.93元。
2005年1月6日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证（证号为：京房权证昌私移字第X号），登记的房屋所有权人为郑某，房屋性质为经济适用住房。后经郑某申请，北京市住房和城乡建设委员会于2009年8月21日向郑某补发了房屋所有权证（证号为：X京房权证昌字第X号）。
现郑某诉至法院，要求三被告返还住房。
（二）法院认为
经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋系经济适用住房，登记在原告名下，原告与三被告无书面约定，但是涉案房屋由被告杨某、吴某出资，且一直由三被告占有使用，购房票据及原始产权证书的持有人均为被告杨某，且被告杨某对借名购买经济适用房有合理解释，故应该认定原告与被告杨某之间存在口头的借名买房合同。该约定违反了国家相关政策的规定，应为无效。合同无效后，三被告应该腾退房屋，而被告杨某、吴某因购买涉案房屋所支出的购房款、按揭律师费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费等相关款项，原告应该返还。
（三）判决结果
杨某、吴某、肖某于郑某支付完上购房款与房屋增值补偿金款项后三十日内将位于北京市昌平区东小口镇天通西苑X号房屋腾退给郑某。
（一）借名买房的效力分析
1、一般商品房的借名买房合同有效：从合同法的角度分析，“借名买房”协议实际上是一种包含了借名买房合同、借名登记合同的混合合同。实践中，只要这种合同是当事人之间的真实意思表示，合同内容不具有《合同法》第五十二条及其他法律规定的无效合同情形，法院通常都会承认这个协议有效。
2、经济适用房等社会公益性住房的借名买房因损害社会公共利益无效：“借名买房”合同涉及买卖的房屋为经济适用房时，由于经济适用房等政策房本身就是为了保障低收入群体的住房而设，具有极强的社会公益性，因此借名购买经济适用房等政策性房屋的行为实际上是对社会公共利益的侵犯。因此，绝大多数法院都认定借名购买经济适用房等政策性房屋的合同因为侵犯了社会公共利益，符合《合同法》第五十二条合同无效的情形，该“借名买房”合同无效。
（二）借名买房的合同形式要求
我们在此提醒，借名买房务必签订约定清晰的书面合同。
虽然实践中，例如本案，也存在仅口头约定“借名买房”，法院最终认可借名关系的情况。但这需要当事人提供房款实际支付人（按揭贷款还款人）、房屋实际使用权人、等一系列完整的证据链条，方才能够获得法院认可。而根据一些地方法院的规定（如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条第二款），当事人如果没有确切的书面借名买房约定，也无法像本文案例中所述，提供足够的证据形成证据链来证明双方有口头的借名买房约定，那么法院是有可能会最终认定双方是借贷关系的，即借钱给别人买房。倘若如此，借名人将无法取得房产所有权，而只能要求还款，现今房价普遍上涨，借名人将无法获得房价上涨利益，遭受重大损失。
四、风险提示
房屋实际所有人要注意的法律风险
（一）房屋实际所有人变更登记的障碍
通常“借名买房”的借名人都是因为不符合限购政策等身份原因无法用自己的名字进行不动产登记。那么，在这个身份限制消除之前，即使法院认可了“借名买房”合同的效力，将房屋的所有权判给了实际权利人，实际权利人很可能也无法实现不动产登记的变更，无法产生公示效力。
（二）房屋被他人名义持有时可能会产生的风险
实际生活中，由于限购政策对年限上的要求等原因，相当长的一段时间当中，房屋都登记在出名人的名下，若此时出名人用此房屋进行抵押或者出售，由于“借名买房”合同无法对抗善意第三人，将导致房屋实际权利人负债。这也需要双方在借名合同中进行详尽的违约约定，以预防出名人损害借名人的行为出现，以及出现该行为后，得以主张损害赔偿弥补损失。
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》
第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
第十七条 登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。
