提前清退租户租赁合同纠纷案，谈如何约定合同的不可抗力条款？
发布人：管理员 发布时间：2022-03-29 浏览次数：不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对民商事合同的履行构成阻碍后，能否据此为由任意解除合同呢？
01、案情介绍
2017年7月27日，B公司与A公司签订了《租赁协议书》一份，协议中有约定以下两条内容：
1、A公司将位于XX园区厂房2栋的一楼，面积为900平方米，有偿给B公司使用；B公司已全面了解熟知标的物的基本情况，自愿接受标的物现状并自行维护、自行管理。
2、在本合同履行中，因不可抗力或政策的新规定或政府要求导致而造成不能履行或不能完全履行合同规定的责任和义务时，不应视作违约，甲、乙双方均不得向对方要求赔偿或补偿。
《租赁协议书》签订后，B公司于2017年8月1日向A公司交纳了租金及保证金。
2017年9月，区建设局在根据上级要求，在园区内开展安全生产大排查大整治行动。经现场核查，发现权属属于A公司的案涉厂房，其内有生活明火等现象，且不符合建设规范的情形，据此，认定存在重大安全隐患。
2017年9月15日，区建设局向A公司下达了《关于拆除XX园区内厂房的通知》。A公司在接到建设局通知后，于第二天向租户发出通知，要求各租户在15日内搬出厂房，撤出相关物品。B公司遂于2017年9月30日从上述厂房中搬离至新的租赁场地。
2017年10月19日，B公司向法院提起诉讼请求：一、解除原被告之间签订的《租赁协议》；二、被告向原告返还合同保证金及剩余租金；三、被告赔偿原告经济损失。
02、裁判结果
法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案双方争议的焦点是：被告A公司是否应当赔偿原告B公司因终止租赁合同的损失？
本案中，双方在所签订的租赁协议中免责条款中已明确约定：“在本合同履行中，因不可抗力或政策的新规定或政府要求导致而造成不能履行或不能完全履行合同规定的责任和义务时，不应视作违约，甲、乙双方均不得向对方要求赔偿或补偿”，该约定系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。
区建设局以涉案租赁房屋内存在明火做饭等严重安全隐患为由，责令限期拆除租赁房屋，导致双方合同无法继续履行，依据上述条款的约定，不能认定被告A公司违约；且导致该房屋被责令拆除的原因系原告B公司未按消防部门有关规定全面负责标的物内的防火安全、履行相关的防火安全义务，其责任亦不应由被告A公司承担，故被告A公司赔偿原告B公司因终止租赁合同的损失理由不能成立，其请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款、第二百一十二条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原被告之间签订的《租赁协议》；
二、被告向原告返还合同保证金及剩余租金；
三、驳回原告B公司的其他诉讼请求。
03、典型意义
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。涉及类似合同纠纷案件合同当事人本着互谅互让的精神化解矛盾。可以通过人民调解、行政调解、律师调解等多种纠纷调解方式，有效促进矛盾化解。
不可抗力，并非对所有民商事合同的履行都会构成阻碍，不能以此为由任意解除合同。不可抗力导致合同根本不能履行，以致合同目的无法实现的，当事人可以请求解除合同，但应当提供充分的证据证明不可抗力与不能实现合同目的之间存在因果关系。
法律规定：
《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
04、如何约定
1、不可抗力条款应具备的内容
完备的不可抗力条款应包括不可抗力的确认、处理程序、后果承担、合同终止或解除等内容。
通过协议约定不可抗力的范围或者某些特殊情形下的处理方式，举证发生不可抗力时只要证明发生了合同约定情形即可。这样利于当事人实现特定情形下变更合同、解除合同或延期合同履行的目的，避免损失或合同僵局。
2、综合考虑特殊行业或特殊主体等范围
建议当事人在签订相关合同时审慎考量可能存在的商业风险及承受能力。要综合合同目的、行业、地域、履约期间和交易本身等具体情况，从而确定不可抗力条款的范围、责任分担、处理方式等，通过合同条款进行约定。
例如“房屋所在地拆迁政策变化”是否加入不可抗力范围？这需要结合各方立场和交易目的等因素综合考虑，当该房屋属于房地产待拆迁开发区域，我们就要考虑到征地拆迁对合同履行的影响力，此时“房屋所在地拆迁政策变化”就须考虑是否约定为不可抗力范围之内。
3、不可抗力范围约定过小存在被认定为无效的风险
在不违反法律法规强制性规定的前提下，当事人间的合同约定是纠纷解决的首要依据。造成合同履行障碍的事件在个案中是否属于不可抗力范围、是否具有免责或解除合同的功能，合同有约定的首先按照合同约定处理。
尽管根据意思自治原则，不可抗力有约定的从约定。如合同中将特征显著不可抗力事件排除不可抗力范围，目前实务审判中的主流裁判意见是该条款无效。另外，当重大不可抗力事件发生时，法院从共担风险、公平原则的导向出发也会支持该小于法定不可抗力范围的条款无效。
4、处理程序，包含通知、证据提交等程序
因不可抗力不能履行合同义务的，应当基于诚实信用原则及时通知合同向对方，并提交发生不可抗力事件的证明。
债务人因未及时履行通知义务，造成对方损失的，相对方有权请求债务人承担损害赔偿责任。此种情形下，建议债务人尽快以快递、电邮、微信等书面形式向合同相对方发送通知以说明情况，并保留好相关证据材料。相对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
法律规定：
《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
