合肥合同纠纷律师：房价上涨卖家反悔，买家起诉赔偿差价
发布人：管理员 发布时间：2023-04-09 浏览次数：如因出卖人违约导致房屋买卖合同无法履行，买受人可以主张违约责任或损害赔偿责任。一般的房屋买卖合同都会有违约条款或定金罚则，买受人可以要求对方支付违约金或双倍返还定金。如果房价上涨，买受人还可以向法院主张房屋差价损失。
案情介绍：
2021年1月13日，张三与李四签订《房屋买卖合同》，主要内容为，张三以288万元的价格向李四购买位于XX市XX区XX路的房屋（系争房屋），双方网签时间为2021年3月10日，办理过户期限为2021年3月10日前，张三于网签当日支付首付款200万元等。
合同签订后，张三支付给李四30万元定金， 但李四未按约履行网签等后续义务，张三多次催促未果，遂起诉至法院，要求判令：1、解除张三与李四签订的《房屋买卖合同》；2、李四向张三返还定金人民币30万元；3、李四向张三赔偿实际损失62万元。
李四答辩，不同意张三的诉讼请求。一、双方签订的《房屋买卖合同》应属于无效。2020年12月，因李四欠款太多无力归还，债权人华某恐吓李四，要李四卖房，不然就要坐牢。李四无奈之下同意卖房，并在华某安排下在一份《房屋买卖协议》上签名，李四也没看到合同的其他内容。因此，张三与华某是一起的，恶意串通损害了李四的利益，所以双方合同是无效的。二、李四未收到张三支付的定金30万元，即使合同有效，因张三未按约支付定金，也违约在先。
法院审理：
审理中，张三向法院提供2021年1月13日李四出具的收款收据，写明收到张三支付的定金10万元。张三还提供2021年1月13日张三的丈夫王二麻子取款10万元的银行凭证，证明王二麻子提取现金交给中介，由中介在当天晚上交给李四的事实。张三还提供2021年1月20日银行转账凭证以及李四出具的收款收据，写明收到张三支付的定金20万元。
李四表示，未收到现金10万元，该收款收据并非由自己签名；认可20万元的转账进入李四的账户，但该银行卡一直由华某持有，之后该笔款项也被华某转走，故不认可收到该笔定金。
审理中，法院根据李四的申请，委托司法鉴定科学研究院对2021年1月13日收款收据上“李四”签名的真实性进行鉴定。鉴定意见为，上述“李四”签名是李四本人所写。李四坚持认为该签名不是本人所写。张三认可鉴定意见。
审理中，法院根据张三的申请，委托上海XX有限公司对系争房屋于2021年4月的市场价值进行估价。估价结果为，系争房屋在2021年4月30日的市场价值为357万元。张三认可估价结果，并据此将第3项诉讼请求的数额变更至69万元。李四认为估价结果过高，系争房屋于2021年4月的市场价值应为350万元，对变更后诉讼请求的答辩意见不变。
法院认为，李四与张三签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。李四认为张三与他人串通签订该合同的观点，并无证据佐证，不予采信。合同约定网签期限为2021年3月10日，但李四一直未能配合张三进行网签，致合同不能继续履行，已构成根本违约。张三要求解除合同的请求，予以支持。张三在起诉状中提出解除合同的请求，合同解除日期应确定为起诉状副本送达李四之日（2021年6月5日）。
张三对自己支付定金的事实，已提供收款收据及银行转账凭证予以佐证。李四否认自己在现金10万元收据上签名，但经司法鉴定该收据上的签名由李四本人所写，法院予以确认。李四表示未收到转账20万元，本院认为李四的银行卡是否由他人控制，账户内的款项流向何处，均与张三无关。综上，本院确认张三向李四支付定金30万元的事实。合同解除后，李四应将该笔定金返还给张三。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。因系争房屋的市场价值上涨，张三要求李四赔偿房屋差价损失的请求，法院予以支持。至于赔偿数额，法院根据司法鉴定的估价结果确定系争房屋的涨价情况，结合张三仅支付30万元并未支付后续购房款的事实，兼顾公平原则，酌情确定李四向张三赔偿实际损失35万元。
最终，法院判决：
一、原告张三与被告李四就签订的《房屋买卖合同》于2021年6月5日解除；
二、被告李四于本判决生效之日起十日内，向原告张三返还定金30万元；
三、被告李四于本判决生效之日起十日内，向原告张三赔偿损失35万元；
四、驳回原告张三的其余诉讼请求。
律师说法：
实践中，经常有出卖人签署了房屋买卖合同后反悔，导致房屋买卖合同无法履行，那么买受人该如何维护自身权益呢？上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，如因出卖人违约导致房屋买卖合同无法履行，买受人可以主张违约责任或损害赔偿责任。一般的房屋买卖合同都会有违约条款或定金条款，买受人可以要求对方支付违约金或双倍返还定金。如果房价上涨，买受人还可以向法院主张房屋差价损失。
相关法条：
《民法典》
第五百八十四条 【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十六条 【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条 【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
2021年1月13日，张三与李四签订《房屋买卖合同》，主要内容为，张三以288万元的价格向李四购买位于XX市XX区XX路的房屋（系争房屋），双方网签时间为2021年3月10日，办理过户期限为2021年3月10日前，张三于网签当日支付首付款200万元等。
合同签订后，张三支付给李四30万元定金， 但李四未按约履行网签等后续义务，张三多次催促未果，遂起诉至法院，要求判令：1、解除张三与李四签订的《房屋买卖合同》；2、李四向张三返还定金人民币30万元；3、李四向张三赔偿实际损失62万元。
李四答辩，不同意张三的诉讼请求。一、双方签订的《房屋买卖合同》应属于无效。2020年12月，因李四欠款太多无力归还，债权人华某恐吓李四，要李四卖房，不然就要坐牢。李四无奈之下同意卖房，并在华某安排下在一份《房屋买卖协议》上签名，李四也没看到合同的其他内容。因此，张三与华某是一起的，恶意串通损害了李四的利益，所以双方合同是无效的。二、李四未收到张三支付的定金30万元，即使合同有效，因张三未按约支付定金，也违约在先。
法院审理：
审理中，张三向法院提供2021年1月13日李四出具的收款收据，写明收到张三支付的定金10万元。张三还提供2021年1月13日张三的丈夫王二麻子取款10万元的银行凭证，证明王二麻子提取现金交给中介，由中介在当天晚上交给李四的事实。张三还提供2021年1月20日银行转账凭证以及李四出具的收款收据，写明收到张三支付的定金20万元。
李四表示，未收到现金10万元，该收款收据并非由自己签名；认可20万元的转账进入李四的账户，但该银行卡一直由华某持有，之后该笔款项也被华某转走，故不认可收到该笔定金。
审理中，法院根据李四的申请，委托司法鉴定科学研究院对2021年1月13日收款收据上“李四”签名的真实性进行鉴定。鉴定意见为，上述“李四”签名是李四本人所写。李四坚持认为该签名不是本人所写。张三认可鉴定意见。
审理中，法院根据张三的申请，委托上海XX有限公司对系争房屋于2021年4月的市场价值进行估价。估价结果为，系争房屋在2021年4月30日的市场价值为357万元。张三认可估价结果，并据此将第3项诉讼请求的数额变更至69万元。李四认为估价结果过高，系争房屋于2021年4月的市场价值应为350万元，对变更后诉讼请求的答辩意见不变。
法院认为，李四与张三签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。李四认为张三与他人串通签订该合同的观点，并无证据佐证，不予采信。合同约定网签期限为2021年3月10日，但李四一直未能配合张三进行网签，致合同不能继续履行，已构成根本违约。张三要求解除合同的请求，予以支持。张三在起诉状中提出解除合同的请求，合同解除日期应确定为起诉状副本送达李四之日（2021年6月5日）。
张三对自己支付定金的事实，已提供收款收据及银行转账凭证予以佐证。李四否认自己在现金10万元收据上签名，但经司法鉴定该收据上的签名由李四本人所写，法院予以确认。李四表示未收到转账20万元，本院认为李四的银行卡是否由他人控制，账户内的款项流向何处，均与张三无关。综上，本院确认张三向李四支付定金30万元的事实。合同解除后，李四应将该笔定金返还给张三。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。因系争房屋的市场价值上涨，张三要求李四赔偿房屋差价损失的请求，法院予以支持。至于赔偿数额，法院根据司法鉴定的估价结果确定系争房屋的涨价情况，结合张三仅支付30万元并未支付后续购房款的事实，兼顾公平原则，酌情确定李四向张三赔偿实际损失35万元。
最终，法院判决：
一、原告张三与被告李四就签订的《房屋买卖合同》于2021年6月5日解除；
二、被告李四于本判决生效之日起十日内，向原告张三返还定金30万元；
三、被告李四于本判决生效之日起十日内，向原告张三赔偿损失35万元；
四、驳回原告张三的其余诉讼请求。
律师说法：
实践中，经常有出卖人签署了房屋买卖合同后反悔，导致房屋买卖合同无法履行，那么买受人该如何维护自身权益呢？上海达必诚律师事务所周宇龙律师表示，如因出卖人违约导致房屋买卖合同无法履行，买受人可以主张违约责任或损害赔偿责任。一般的房屋买卖合同都会有违约条款或定金条款，买受人可以要求对方支付违约金或双倍返还定金。如果房价上涨，买受人还可以向法院主张房屋差价损失。
相关法条：
《民法典》
第五百八十四条 【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十六条 【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条 【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
