以案普法 无权代理签订的合同为什么有效？
发布人：管理员 发布时间：2026-01-21 浏览次数：《民法典》第171条规定：
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
那么，在未经被代理人追认的情况，宝坻法院为什么作出了小满与老王之间签订的《房屋买卖解除合同》是有效的判决呢？
基本案情：
2016年开始，小满就作为自己哥哥的委托代理人与老王签订了《房屋买卖合同》，欲将大满和其妻子吴某名下的一套房产出售给老王，并对付款情况、违约责任和其他相关情况进行了约定，老王为此支付了定金50万元。但是接下来的几年，双方因房屋土地的性质、老王迟延付款等原因，大满和吴某委托小满与老王又相继签订了4份《房屋买卖补充协议》，老王为此支付了定金170万元。最后一份委托协议写明了委托期限是自2018年1月17日至2019年1月16日，并经天津市宝坻公证处予以公证。
但在2019年5月7日，小满又与老王签订了《房屋买卖合同解除协议》，双方约定：1.大满在4个月内即2019年9月7日前将涉案房屋卖与他人，双方买卖合同解除，大满返还老王220万元定金；2.大满在4个月内即2019年9月7日前未将涉案房屋卖与他人，双方买卖合同解除，老王所交纳的220万元定金不予返还；3.老王在4个月内交纳120万元过户定金，并且签订过户日期，合同继续履行，否则合同自动解除。不幸的是，大满于2019年8月8日死亡，涉案房屋由小满和吴某按份共有。次年5月，小满将涉案房屋租赁给他人，租赁期限为10年。老王曾多次电话联系小满询问涉案房屋出售的事宜，以及要求他们退还220万定金，但是小满表示涉案房屋并没有成功出售给他人，根据双方签订的《房屋买卖合同解除协议》，房屋买卖合同已经解除，老王所交纳的220万元定金应当作为赔偿他们这些年的损失，不应该返还。老王则认为2019年1月之后小满没有代理权，双方签订的《房屋买卖合同解除协议》是无效的。该协议是否真的无效呢？这里就不得不提一下表见代理了！表见代理
《民法典》第172条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。常称表见代理，是指被代理人的行为足以使第三人相信无权代理人具有代理权，并基于这种信赖而与无权代理人事实法律行为的代理。表见代理发生的主要原因是存在使相对人相信代理人有代理权的事实和理由，例如：代理人持有被代理人的介绍信或者盖有被代理人公章的空白合同；行为人的外观表象足以使第三人认为其实有代理权而与之交易。
本案中，虽然大满为小满出具的委托书记载委托期限截止至2019年1月16日，但基于大满与小满系亲兄弟及此前小满多次代大满与老王签订《房屋买卖补充协议》等情况，应当确认小满的行为构成表见代理，宝坻法院据此认定2019年5月7日双方签订的《房屋买卖合同解除协议》有效。此时，老王可以选择主张有权代理的效果，即《房屋买卖合同解除协议》有效，也可以在被代理人追认生效前，行使撤销权，撤销与被代理人之间的合同。表见代理制度是我国民法代理制度的一个重要组成部分，保护了善意相对人的利益，使善意相对人的合法权益不因相信表见代理人的行为而受到损害，同时也为被代理人建立了追偿机制，被代理人承担表见代理行为所产生的责任后，便可以向表见代理人追偿因代理行为而遭受的损失。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。
那么，在未经被代理人追认的情况，宝坻法院为什么作出了小满与老王之间签订的《房屋买卖解除合同》是有效的判决呢？
基本案情：
2016年开始，小满就作为自己哥哥的委托代理人与老王签订了《房屋买卖合同》，欲将大满和其妻子吴某名下的一套房产出售给老王，并对付款情况、违约责任和其他相关情况进行了约定，老王为此支付了定金50万元。但是接下来的几年，双方因房屋土地的性质、老王迟延付款等原因，大满和吴某委托小满与老王又相继签订了4份《房屋买卖补充协议》，老王为此支付了定金170万元。最后一份委托协议写明了委托期限是自2018年1月17日至2019年1月16日，并经天津市宝坻公证处予以公证。
但在2019年5月7日，小满又与老王签订了《房屋买卖合同解除协议》，双方约定：1.大满在4个月内即2019年9月7日前将涉案房屋卖与他人，双方买卖合同解除，大满返还老王220万元定金；2.大满在4个月内即2019年9月7日前未将涉案房屋卖与他人，双方买卖合同解除，老王所交纳的220万元定金不予返还；3.老王在4个月内交纳120万元过户定金，并且签订过户日期，合同继续履行，否则合同自动解除。不幸的是，大满于2019年8月8日死亡，涉案房屋由小满和吴某按份共有。次年5月，小满将涉案房屋租赁给他人，租赁期限为10年。老王曾多次电话联系小满询问涉案房屋出售的事宜，以及要求他们退还220万定金，但是小满表示涉案房屋并没有成功出售给他人，根据双方签订的《房屋买卖合同解除协议》，房屋买卖合同已经解除，老王所交纳的220万元定金应当作为赔偿他们这些年的损失，不应该返还。老王则认为2019年1月之后小满没有代理权，双方签订的《房屋买卖合同解除协议》是无效的。该协议是否真的无效呢？这里就不得不提一下表见代理了！表见代理
《民法典》第172条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。常称表见代理，是指被代理人的行为足以使第三人相信无权代理人具有代理权，并基于这种信赖而与无权代理人事实法律行为的代理。表见代理发生的主要原因是存在使相对人相信代理人有代理权的事实和理由，例如：代理人持有被代理人的介绍信或者盖有被代理人公章的空白合同；行为人的外观表象足以使第三人认为其实有代理权而与之交易。
本案中，虽然大满为小满出具的委托书记载委托期限截止至2019年1月16日，但基于大满与小满系亲兄弟及此前小满多次代大满与老王签订《房屋买卖补充协议》等情况，应当确认小满的行为构成表见代理，宝坻法院据此认定2019年5月7日双方签订的《房屋买卖合同解除协议》有效。此时，老王可以选择主张有权代理的效果，即《房屋买卖合同解除协议》有效，也可以在被代理人追认生效前，行使撤销权，撤销与被代理人之间的合同。表见代理制度是我国民法代理制度的一个重要组成部分，保护了善意相对人的利益，使善意相对人的合法权益不因相信表见代理人的行为而受到损害，同时也为被代理人建立了追偿机制，被代理人承担表见代理行为所产生的责任后，便可以向表见代理人追偿因代理行为而遭受的损失。
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