司法调研｜涉众型房屋租赁合同纠纷的特点呈现
发布人：管理员 发布时间：2021-06-17 浏览次数：
近年来，房地产市场呈现飞速发展的态势，随之而来的是房屋租赁行业的日益活跃和繁荣。尤其是在北京等一线城市，面对高昂的房价和限购政策，租房成为来此打拼的人们应对房价增长的首选替代方案。与此同时，也有部分公司和个人将房屋租赁作为一种投资项目，通过承租后再转租的方式来获取差额利益。
从北京地区的情况来看，尽管北京市住房和城乡建设委员会多次发布通知，对房屋租赁市场进行规范和引导，但是，房屋租赁合同纠纷数量仍不断攀升。8月29日，北京市大兴区人民法院通报了该院对涉众型房屋租赁合同纠纷案件的审执情况。
大兴法院开发区法庭庭长李宝才表示，自2018年以来，该院共接到涉及以“隐瞒土地使用性质、以租代售、高租低售”方式收取租金的案件152件，涉及合同房屋租赁纠纷案高达254件。
某创意公司出租不具交付条件房屋系列案就是其中的典型代表。在该系列案中，某创意公司与张某等人分别签订了《物业认租协议书》，约定房屋租赁期限为20年，张某等承租人一次性支付租金。双方另约定，20年租期到期后还将自动顺延至土地使用权期满之日，该顺延期间免收租金。
考虑到实际租期要大于20年，这样算来，平均租金要比市场价格优惠不少，由此很多承租人签下了看似划算的合约。
然而，在张某等人按时支付了房屋租金后，某创意公司却称因房屋使用性质改变，房屋未能如期进行竣工验收，无法装修，故不具备交付条件，不能按时交付房屋。由此，张某等多位承租人将某创意公司诉至法院。
大兴法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”张某等承租人与某创意公司签订的《物业认租协议书》实际约定的租赁期限违反了法律的强制性规定。因此，该协议租期仅在20年以内的部分有效。目前，该协议尚处于有效期内，对当事人具有法律约束力。张某等人按时支付了房屋租金，但某创意公司未按约交付房屋，应构成违约。由此，对于张某等人要求某创意公司承担违约责任的请求，法院予以支持。但是，因双方当事人均未主张解除合同，未来房屋是否具备交付条件尚不确定，故法院暂将支付违约金的截止日期认定为判决生效之日。关于之后的违约责任问题，则由双方另行解决。
据统计，自2018年以来，大兴法院共受理承租人起诉某创意公司房屋租赁合同纠纷案件27件，现已全部审结完毕。其中，调解结案4件，判决结案16件，撤诉7件。
“该类案件具有明显的‘以租代售’特征。”大兴法院开发区法庭副庭长陈珊珊表示，租赁合同约定的租赁时间为20年，但实际租赁的期限为截止到土地使用权期满之日。因双方的法律关系为租赁合同，无需办理相关登记手续，而承租人又一次性地将所有租金支付完毕，将导致承租人在出现纠纷时较为被动。
在该院审理的另外一批案件中，A公司以租代售、高租低转，从甲公司租赁的价格为每平方米年租金949元，并按年支付。但A公司对外出租的价格仅为每平方米年租金495元，同时要求承租人一次性支付所有租金。在收取近1000万元租金后，A公司此后再未向甲公司按期支付租金。大兴法院审理后认为，A公司存在利用合同实施诈骗的犯罪嫌疑，故驳回了承租人的起诉，将有关材料移送至公安机关。
经过对最近一年多来审理的案件进行梳理，大兴法院认为，涉众型房屋租赁合同纠纷案件主要呈现以下特点：
一是主体法律地位平等但实际地位失衡。该类案件的原告主要为承租的自然人，被告主要为企业出租人。企业出租人又可分为以下两类：专门从事房屋租赁的中介机构；享有房屋占有权、基于经营盈利需求将房屋对外出租的公司。按照法律规定，民事合同的双方享有平等的法律地位，但基于公司的法人特征，个人在签订和履行合同过程中容易受到公司的牵制，导致双方的实际地位产生失衡。例如，公司出具的合同均为格式条款，个人想要承租房屋，一般只能同意合同上的全部内容，而有些合同在违约条款设计方面，企业的责任要明显低于个人。
二是合同租赁关系有效，但瑕疵条款较多。这也是涉众型房屋租赁合同纠纷出现的最大隐患。具体体现为：双方签订的租赁合同并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，但合同往往存在瑕疵，这些瑕疵使租赁行为从一开始就存在一定风险。比如，超期租赁的问题。法律规定房屋租赁最长期限为20年，但有的租赁合同约定的期限超过了20年，导致超出部分无效。这种合同往往存在“以租代售”的嫌疑。还有部分“二房东”对外转租的期限超出了其从产权人处租赁的期限。又如，由于出租人经营上的盲目性，有时对合同的履行情况并不明确，导致合同后续无法继续履行或无法实现租赁目的。此外，有些房屋中介为了实现快速融资的目的，在未对承租人进行释明的情况下，便为承租人办理了贷款业务，导致在后续履行不能而解除合同后，承租人仍要向银行偿还贷款，甚至影响个人信用。
三是承租人诉讼请求简单，但维权效果不佳。承租人作为原告方，诉讼请求主要分为两类：一类是要求出租方继续履行合同，交付房屋并支付期间的违约金；另一类是要求解除与出租方的合同，返还已经支付的租金。虽然案情大多并不复杂，但即使诉讼请求得到法律支持，执行过程也往往充满波折。比如，有些房屋不符合审批规定而没有办理产权证，无法交付；有些承租人因已经被所有权人清退，但中介或其他出租方因资金链断裂而无法返还租金等，种种原因导致承租人的胜诉判决无法及时兑现。在这种情况下，当事人可能会通过其他途径进行维权，如聚集到出租方办公地，或诉诸政府机关，这无疑给基层社会治理造成了一定程度的困难。
从法院受理的案例来看，承租方在签订合同时对出租方及承租房屋没有尽到审慎的注意义务，出租方在进行经营时也未评估出租行为的风险，导致租赁合同无法继续履行，给双方的财产均带来了不同程度的损失。大兴法院建议，承租人应通过正规房屋租赁中介租赁，签订合同时尽可能与房屋所有权人、中介签订三方租赁合同或直接向房屋所有权人支付租金。与此同时，承租人应谨慎规划房屋类的投资行为，“以租代售”、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低，但风险较大，承租后可能无法使用或再继续出租以实现预期利益，最终得不偿失。
