房屋买卖合同

签订购房合同后却因限购不具购房资格,购房者能否主张解除合同并返还购房款?

发布人:管理员    发布时间:2021-6-24    浏览次数:
近年来,由于房价增长迅速,各地尤其是一线城市纷纷出台了限购政策。限购政策在发挥调控市场作用的同时,也带来了新型的法律纠纷类型。本文主要探讨因限购政策而导致主体不具备购房资格时,合同双方如何分配违约责任的问题。
一、律师说法
限购政策出台后签订的购房合同,买方因限购政策而不具备购房资格时,法院应从对信息的掌握、违约责任的立法本意、情理上、公平合理以及平等保护当事人合法权益等方面会做出利益衡平的考量,分配双方的违约责任。
 
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二、典型案例
蓝某某、罗某某与A房地产公司房屋买卖合同纠纷案,案号:(2014)穗中法民五终字第2235号。
(一)基本案情
A公司是具备房地产开发资质的企业法人。2013年12月28日,蓝某某、罗某某与A公司签订了《商品房认购书》,约定蓝某某、罗某某向A公司认购位于广州市番禺区石楼镇南环路131号尚上名筑二期一区4栋1301房,蓝某某、罗某某须在签订认购书当天向A公司缴付定金30000元,并于2014年1月6日前签订《商品房买卖合同》。上述《认购书》签订后,蓝某某、罗某某依约向A公司支付了定金,A公司也开出了《收据》。后由于蓝某某、罗某某不符合相关限购政策,导致双方无法按约定签订《商品房买卖合同》,A公司于2014年1月17日向蓝某某、罗某某发出《解约通知书》,要求解除《认购书》,但不同意向蓝某某、罗某某退还定金,双方由此成讼。
另查明,双方签订的《认购书》还约定了“由于乙方(蓝某某、罗某某)原因导致双方未能按期签订《商品房买卖合同》的,甲方(A公司)有权单方面解除本认购书,乙方交纳的定金做违约金处理,甲方不再退还乙方,并可另行出售该商品房且无需再另行通知乙方。”
(二)法院认为
本案争议的焦点在于蓝某某、罗某某(以下简称购房人)所交之定金应否退还。单从《认购书》的约定来看,似乎定金不予退还是毋庸置疑的。但本院以为,对合同双方权利义务的确定、合同条文的解释,应当将双方放到具体的交易环境中去审视,并从公平合理、社会正义的视角来做出利益衡平的考量。本院现就此做如下分析:
一、从对信息的掌握来看。A公司(以下简称开发商)作为专门从事房地产经营的企业,在每一次交易中都面临对限购政策的把握,故相对于购房人,其对于限购政策具有更权威、更准确、更及时的掌握。
二、从违约责任的立法本意来看。法律设定违约责任的目的更多地是为了促使当事人诚实履约。限购政策与当事人的自由意志无关,因此,应尽量避免当事人因限购政策导致承担违约责任的不利后果。
三、从情理上来看。如果购房人明知自己不具备购房资格,又怎么能签订“定金做违约金处理”的合同条款?这显然不符合常理。
四、从公平合理的角度来看。开发商未能将房屋出售给本案购房人,完全可以另售他人,并没有造成实际损失。在此情况下,开发商没收定金显然对购房人是不公平的。
五、从平等保护当事人合法权益来看。法院在审理此类合同纠纷案件时,必须考虑到双方当事人在签约、履约过程中的实际地位,唯有此,才能真正平等保护双方当事人的合法权益。
(三)裁判结果
A公司自返还定金30000元,并按同期银行活期存款利率向其支付自2014年1月17日起至实际返还定金之日止的利息。
 
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三、律师点评
1、限购政策不必然导致合同无效?
按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。但限购政策显然不属于法律和行政法规,因此其本身并不影响合同效力。
2、限购政策出台后签订的购房合同,买方因限购不能履行时如何承担责任?
对于合同签订前就存在限购政策的,理论上属自始不能履行,应以合同有效为前提,按照违约责任处理。
然而实践中,由于房屋买卖合同中房地产公司往往处于优势地位,基于公平合理的原则,法院可能会做出利益衡平的考量,减轻甚至免除购房者无法签订合同的违约责任。例如本案中广州市中院做出了全面而精彩的阐述,从对信息的掌握、违约责任的立法本意、情理上、公平合理以及平等保护当事人合法权益五个角度进行了论述,具体如下:
(1)从对信息的掌握来看。限购政策属于临时性的行政管理行为,它是特殊时期的产物,不同地区、不同时期内容各不相同,现在就已经有部分城市放宽、甚至取消了限购政策。开发商作为专门从事房地产经营的企业,在每一次交易中都面临对限购政策的把握,故相对于购房人,其对于限购政策具有更权威、更准确、更及时的掌握。
(2)从违约责任的立法本意来看。法律设定违约责任的目的更多地是为了促使当事人诚实履约,惩罚不是主要目的。限购政策是一种非市场的行政管理行为,与当事人的自由意志无关,与当事人的诚实履约无关,因此,应尽量避免当事人因限购政策导致承担违约责任的不利后果。
(3)从情理上来看。如果购房人明知自己不具备购房资格,又怎么能签订“定金做违约金处理”的合同条款?这显然不符合常理。之所以如此,只能有两种解释,一种是购房人自己误以为具备购房资格,另一种就是开发商的售楼人员促使其相信具备购房资格。无论是何种情形,购房人都对其购房资格存在误解,重大误解的合同依法可撤销。
(4)从公平合理的角度来看。开发商未能将房屋出售给本案购房人,丧失了一次交易机会,但开发商知晓购房人没有购房资格后完全可以另售他人,避免造成实际损失。在此情况下,让购房者承担违约责任显然是不公平的。房地产开发企业应该通过诚实经营实现利益最大化,而不应该通过签订自己单方面制作的格式合同损害他人而获利。
(5)从平等保护当事人合法权益来看。房屋交易是典型的卖方市场,一般而言,购房人与开发商相比处于弱势的地位,其谈判合同条款的能力极为有限。开发商利用自身优势,制作一系列于自身有利的合同文本,这本来无可厚非。但法院在审理此类合同纠纷案件时,必须考虑到双方当事人在签约、履约过程中的实际地位,唯有此,才能真正平等保护双方当事人的合法权益。
四、扩展阅读
本文案例涉及的情形是限购政策出台后,因买方不知限购政策而与开发商签订购房合同,导致购房不能时的处理。那么对于限购政策出台前签订的购房合同,买方因限购不能履行时又该如何分配违约责任?
1、购房者可要求解除合同并返还购房款
《全国民事审判工作会议纪要》第20条规定:“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。”
也就是说,此种情形下买房人可以要求解除合同并返回购房款和定金。但是应当注意,就该条规定限定了两个前提:一是限购限贷政策实施前双方已经签订了买卖合同。二是因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。而法院在司法审理中对于该条前提的判断,并非仅仅看是否有限购限贷政策,如果一方在限购限贷政策实施前即存在迟延履行的违约责任,即便限贷限购政策致使合同目的无法实现,该方也将承担违约责任。
2、关于解除合同后双方责任的承担?
《全国民事审判工作会议纪要》第21条规定,在因政策调整导致房屋买卖合同解除后,对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。
这条规定按照所购房屋是否属于基本住房的具体情况,分别规定了损失或违约金的承担比例。但需要注意的是,购买首套或出售第一套并欲购置另一套作为改善型住房的,司法裁判一般倾向认定属于解决基本住房需求的,一方主张违约金的,法院一般不支持;超过第二套住房的购买行为,司法裁判观点一般会倾向认定属于投资性住房。
 
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相关法条
《全国民事审判工作会议纪要》
20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则上不予支持。
21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失,应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理,依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。